ZADÁNÍ INVESTORA – TECHNICKÉ podklady
k předmětu Veřejné zakázky
Dotčené území:
Lokalita
Území obce Třeboradice se nachází v severní okrajové části Prahy za historickým městysem Čakovice. Je součástí MČ Praha Čakovice. Na severozápadní straně sousedí s teplárnou Třeboradice, oddělenou od řešeného území železniční tratí Praha – Turnov – Tanvald, a pásem zemědělské půdy v ochranném pásmu vysokotlakého plynovodu. Na severu navazuje převážně zemědělsky využívaná krajina s plánovanou trasou pražského okruhu č.520 Březiněves – Satalice. Z východu a jihu je stávající venkovská zástavba obce Třeboradice.
Urbanismus a okolí
Území obce je převážně stabilizované, s rozvojovými plochami na severozápadě (řešené území), severu a severovýchodě obce. V Třeboradicích výrazně převažuje zástavba rodinných domů s přirozeným centrem na Slaviborském náměstí v sousedství rybníka a kostela Nanebevzetí Panny Marie.
Dopravně je lokalita dostupná autobusem MHD. V rané fázi přípravy je záměr zřízení železniční zastávky Praha – Třeboradice, který je součástí záměru zdvojkolejnění trati v úseku Praha – Neratovice. Stávající kapacita trati umožňuje zřízení zastávky i na stávající jednokolejné trati.
Investiční akce 46634 Bytový soubor Třeboradice:
Rozlehlá plocha o výměře cca 5 ha se nachází na okraji stávající zástavby. Na jižní straně navazují pozemky soukromého investora, se kterým bude nutné vést koordinované jednání zejména ohledně dopravního řešení, prostupnosti území a napojení inženýrských sítí.
Území je přístupné přes stávající dokončené developmenty ulicemi U staré tvrze a Kašeho, ulicí
K teplárně s novodobou individuální zástavbou a přes development Obytné území Třeboradice – Slaviborský dvůr dosud nevybudovanou propojovací ulicí do ulice Schoellerovy.
Pobytová a architektonická kvalita stávajících uličních prostranství, umožňujících přístup do území, je nízká. Výhodou může být předpokládaná vyšší kvalita pokračování ulice Pšovanské a zajištění prostupnost území do ulice Tryskovické s převážně rekreačním charakterem.
Stávající a budoucí využití
Dle platného územního plánu jsou pozemky ve funkční ploše OB-B a SV-C s plovoucí značkou ZP.
Sousedící záměry / stavby:
Zástavba převážně rodinnými domy v souborech Obytný soubor Třeboradice (realizováno), Obytné území Třeboradice – Slaviborský dvůr (v realizaci), NAWO Třeboradice I (v projektové přípravě)
Zdvojkolejnění železniční trati Praha – Neratovice; vybudování železniční zastávky (studie proveditelnosti)
Trasa Pražského okruhu č.520 Březiněves – Satalice (záměr v ÚPD)
Teplárna Třeboradice, předpoklad vybudování přivaděče (možný)

Řešené území:
Převážně rovinaté území je v současnosti využíváno jako zemědělská půda. Záměr vyvolá nároky na zábor ZPF v 1. kategorii (bonita 87 velmi produkční půda).
Cílem návrhu je zachování a posílení venkovského charakteru Třeboradic, s důrazem na vysokou kvalitu vystavěného prostředí, napojení lokality na stávající zástavbu a zajištění prostupnosti území. Ve středové části území je vhodné v souvislosti s budoucím veřejným prostranstvím návsi (případně parku) vytvořit centrum s jednoduchou občanskou vybaveností. Navrhované řešení se má řídit stávající kapacitou a využitím území dle platného ÚP, s prověřením možnosti lokální úpravy kapacity ve středové části území okolo budoucí „návsi“ z důvodu koncentrace drobného obchodu a služeb v lokalitě. Na základě prověření využití lokality bude s MČ Čakovice uzavřena dohoda o spolupráci. (dle zápisu ze setkání 1.9.2022 – Městský úřad Čakovice)
Předpokládané kapacity území:
Pozemek	Kapacita pozemku dle ÚP	
parc. č. 	431/3	plocha OB-B 	50 212 m2	
		- plovoucí zn. ZP	-1 600 m2 	
		+ dočerpání kpp z 431/1?		
	431/5	plocha OB-B	2 654 m2	
	431/25	plocha celkem	321 m2	
		z toho plocha SV-C		
		z toho plocha OB-B 		
výměra celkem		53 187 m2	
k. ú.	Třeboradice	předpoklad HPP		
LV	749	předpoklad počtu bytů		

Obecné principy zadání projektu:
Zadání je dokument, ve kterém investor definuje cíle svého projektu, požadavky a preference na zpracování návrhu. Zadání slouží jako nezbytná srovnávací rovina pro investora i dodavatele architektonického návrhu a projektové dokumentace. Stavby mohou naplňovat záměry svých stavebníků, pouze pokud jsou tyto záměry předem jasně definované.
V souladu s principy Směrnice pro vytvoření zadání investora pro městskou bytovou výstavbu hl. m. Prahy1 (dále zkráceně „Zadání investora“) PDS jako příspěvková organizace hlavního města Prahy sleduje zejména tyto obecné principy: 
1	Předmět a cíle projektu
Hospodárnost: 
důraz na šetrné vynakládání finančních prostředků po celou dobu životního cyklu stavby. Preferovaná jsou řešení a typologie kladoucí důraz na efektivitu stavby, minimalizaci provozních nákladů, nákladů na údržbu, s ohledem na přirozené stárnutí materiálů a nízké opotřebení použitých materiálů v čase. Dispoziční řešení musí umožňovat dostatečnou různorodost či adaptaci tak, aby stavby splňovaly uvedené požadavky v průběhu celé své předpokládané minimální životnosti (cca 100 let).

Soudržnost: 
důraz na budování a podporu výstavby přispívající k sociální soudržnosti a usnadňující soužití osob různého pohlaví, věku, vzdělání, zdravotního stavu, sociálního statusu, rasy, kultury i sexuální orientace.
Kvalita: 
důraz na navrhovaní staveb s výhledem jejich dlouhodobé udržitelnosti.
2	Obecné požadavky
Efektivitu návrhu spatřuje PDS zejména:
- v maximálním využití potenciálu řešeného území;
- ve vysoké prostorové efektivitě navrhovaného řešení, pro posouzení efektivity návrhu je stanoven poměr mezi PPP a HPP, který bude mimo zdůvodnitelné případy > 0,7; 
- v minimalizaci nároků na podzemní podlaží budov s ohledem na flexibilitu užívání stavby po celou dobu životního cyklu;
- v hospodárném využití stavebních materiálů, navržených technických řešení a technologií.
Efektivitu provozu a údržby (facility management) spatřuje PDS v minimalizaci nákladů na provoz a údržbu v průběhu celého životního cyklu stavby.
Městské byty budou rozděleny do tří návrhových standardů prostorového uspořádání: 
Minimální byt – standard M – Byty splňující minimální normové požadavky z hlediska prostorových nároků. Jsou předpokládány krátkodobé nájmy a častější střídání nájemníků, čemuž budou odpovídat i nároky na jednoduché a odolné vybavení bytu z trvanlivých materiálů. Tyto byty lze sdružovat v rámci skupinového bydlení.
Bezbariérový byt – standard B – Byty splňující prostorové požadavky na upravitelný byt. Je předpokládán nájem osobami s pohybovým omezením, čemuž budou odpovídat nároky na prostor i vybavení bytu.
Standardní byt – standard S – Byty splňující nároky na universální užívání vč. užívání osobami na vozíku (standard otáčení 120 cm). Jsou předpokládány dlouhodobější nájmy. 
Zastoupení velikostí jednotlivých bytů bude řešeno v souladu s rozmezím uvedeným v tabulce č. 01, s ohledem na venkovský charakter městského nájemního bydlení v okrajové části Prahy:

 STANDARD	ZASTOUPENÍ STANDARDU	VELIKOST BYTŮ		ZASTOUPENÍ VELIKOSTI	
M	0-40	%	1+kk		40 %	
			2+kk		25 %	
			3+kk		20 %	
			4+kk		15 %	
B	5-30	%	1+1		20 %	
			2+kk		30 %	
			3+kk		30 %	
			4+kk		20 %	
S	50-70	%	1+1		20 %	
			2+kk, 2+1		30 %	
			3+kk, 3+1		30 %	
			4+kk, 4+1		20 %	
Velikost ČPP bytů bude navržena dle standardu a počtu obytných místností v následujícím rozmezí podle tabulky č. 02:

POČET OBYTNÝCH MÍSTNOSTÍ	M 
min - max. m2 ČPP	B
min - max. m2 ČPP	S
min - max. m2 ČPP	
1	23 - 32	33 - 42	32 - 38	
2	42 - 52	55 - 75	52 - 65	
3	52 - 64	73 - 97	64 - 75	
4	66 - 85	85 - 115	85 - 105	

V případě kuchyně jako samostatné místnosti bude plocha u standardu S adekvátně navýšena o plochu samostatné kuchyně.
U dispozic bytů s počtem denních obytných místností větším než 4, bude minimální plocha bytu přiměřeně navýšena. Žádný byt nesmí mít podlahovou plochu (PP) větší než 120 m2.
První nadzemní podlaží všech staveb v řešeném území bude mít světlou výšku místností 3 m. PDS očekává takovou míru flexibility užívání prostor v 1. np, která umožní v budoucnu případné změny užívání pro veřejnou vybavenost, zejména retail a služby, viz požadavky na umístění návsi výše. V 1. np nebudou vzhledem k předpokládanému užívání pronajímatelných předzahrádek navrhovány malometrážní byty.
3	Užší požadavky
Právní prostředí:
Navrhované stavby budou splňovat všechny aktuálně platné, relevantní právní předpisy, vyhlášky, normy, metodické dokumenty hl. m. Prahy a územně plánovací dokumenty a podklady, především platný územní plán, Pražské stavební předpisy v aktuálním znění (dále PSP) včetně jimi citovaných norem, vyhlášku o technických požadavcích na bezbariérové užívání staveb, Manuál tvorby veřejných prostranství a další. Požadavky specifikované těmito předpisy jsou definovány jako nutné minimum. Při odlišné míře požadavků mezi tímto dokumentem a uvedenými předpisy, musí být dodržen předpis stanovující přísnější a podrobnější míru požadavků. 
Územní plánování a širší vztahy:
Návrh maximálně využije potenciál řešeného území dle platného územního plánu a bude v souladu se známými záměry v území, týkající se především výstavby dopravní a technické infrastruktury.
Zadání pro městskou výstavbu v Třeboradicích – U staré tvrze:

Urbanismus a veřejná prostranství:
Umístění staveb a jejich objem budou navrženy v souladu s charakterem lokality. Stavby budou svým objemem a umístěním pozitivně přispívat ke kvalitě vystavěného prostředí. Velký důraz bude kladen na vztah k veřejným prostranstvím.
Stavby budou reagovat na přírodní podmínky v území. Budou pečlivě vyhodnoceny a do návrhu reflektovány vlivy převládajícího směru větru a orientace ke světovými stranám, tepelné zisky budou maximalizovány během topné sezóny a minimalizovány během letního období, a to vše při zachování optimální požadované úrovně komfortu vnitřního prostředí. Orientace ke světový stranám by zároveň neměla narušovat urbanistický kontext lokality. Tyto požadavky je třeba vhodně sladit.
Nedílnou součástí architektonického návrhu bude krajinářské řešení a řešení veřejných prostranství. Umístění stavby bude přiměřeně reagovat na základové poměry na pozemku a tam kde je to možné, bude zachovávat stávající vegetaci a nenarušovat přirozené hydrologické podmínky. Umístění stavby na pozemku bude navrženo tak, aby minimalizovalo nároky na hrubé terénní úpravy a manipulaci s půdou. Krajinářské řešení bude obsahovat řešení hospodaření s dešťovou vodou. Výsadba bude zónována takovým způsob, aby podporovala obytnou kvalitu celého území, včetně adekvátního návrhu sadových úprav pro poloveřejná prostranství a pronajímatelné předzahrádky.
Exteriér: 
Stavby budopu navrženy s ohledem na lidské měřítko, budou mít logickou a přehlednou strukturu a návaznost jednotlivých prostorů, které umožní snadnou uživatelskou a provozní orientaci. Vstupy do budov budou jasně identifikovatelné a v případě požadavků na bezbariérový přístup budou takový přístup umožňovat. V návrhu budou nenásilně a jasně oddělena veřejná prostranství, poloveřejné společně užívané komunikace a prostory, doprovodná a ostatní veřejná zeleň a pronajímatelné předzahrádky. Byty ve vyšších podlažích budou adekvátně vybaveny pobytovými balkóny nebo terasami.
Společné prostory domu: 
Společné prostory budov a společně užívaných prostranství budou navrženy s důrazem na pobytovou kvalitu, větrání, přirozené světlo, přehlednost a přístupnost. U společných prostor bude kladen zvláštní důraz na mechanickou odolnost, otěruvzdornost a snadnou údržbu použitých materiálů, technologií a detailů. Společné vybavení bytů bude adekvátně sdružené, zejména s ohledem na efektivitu využití ploch a s přednostním využitím řešení neodčerpávajících využitelné HPP staveb.
Společné prostory budou podporovat příležitostný kontakt a setkávání obyvatel lokality. Všechny společné prostory budou bezbariérově přístupné.
Umístění společného technologického zázemí bude řešeno prostorově a provozně efektivně, například sdružením v rámci stavebních bloků. Prostor pro technické zařízení budovy bude umístěn mimo vstupy do bytových a komerčních jednotek.
Interiér: 
Vnitřní prostory stavby na sebe budou logicky navazovat a umožní jednoduchou orientaci v domě. Budou poskytovat zdravé prostředí s vysokou úrovní komfortu, kvality vnitřního klimatu, včetně akustické pohody. V návrhu budou upřednostňovány přirozené způsoby větrání a osvětlení.
Detail: 
Stavba bude navržena v podrobnosti jednoznačně stanovených nároků na provedení detailu stavby s ohledem na jejich proveditelnost a dlouhodobou udržitelnost.
Energetický standard:
V návrhu bude kladen důraz na minimální spotřebu energie v průběhu výstavby a životnosti stavby. S ohledem na zvyšující se požadavky na energetickou náročnost staveb budou objekty městského bydlení splňovat požadavky na budovy s téměř nulovou spotřebou energie dle zákona a příslušné vyhlášky. 
Kromě zákonem stanovených požadavků na energetickou náročnost budovy bude kladen důraz na komplexní kvalitu návrhu z hlediska udržitelné výstavby.
Doprava:
Zvláštní pozornost bude věnována koncepci parkování, které bude svým umístěním, objemem a technickým řešením splňovat požadavky na ekonomicky optimální řešení i flexibilní využití parteru. 
Zadání počítá s minimálními počty parkovacích stání dle platných právních předpisů s ohledem na trend udržitelné mobility. Návrh bude maximálně preferovat sdružené parkování na poloveřejných, společně užívaných prostranstvích.
Minimálně 5 % navržených parkovacích stání bude vybaveno nabíječkami pro elektromobily s pomalým nabíjením.
Podrobnější vymezení požadavků viz Směrnice pro vytvoření zadání investora pro městskou bytovou výstavbu hl. m. Prahy1.
Zadání pro veřejná prostranství:
Koeficient zeleně pro rozvolněnou zástavbu v koeficientu OB-B v kombinaci s plovoucí značkou ZP
1 600 m2 bude znamenat vysoké plošné nároky na splnění požadavků; návrh by měl zohlednit a využít především možnost variantního započtení solitérních, skupinových a liniových stromů v rámci zpevněných ploch a zápočtu popínavé zeleně a ostatní zeleně na umělém povrchu, dále stávající ochranná pásma v okrajových částech řešeného území, navazující na produkční plochy pro zemědělství.
Při návrhu struktury zástavby si PDS/HMP klade za cíl vytvoření komunitního sousedského prostředí, kde se lidé pohybují převážně pěšky a jsou ve vzájemném denním kontaktu. Zástavba má být navržena tak, aby umožňovala bezmotorovou prostupnost územím ve všech směrech a zároveň reflektovala snahu o snížení nároků na energie a zlepšení mikroklimatu lokality. Budovy budou orientovány tak, aby v maximální míře zachytily jižní sluneční paprsky, vzájemně si nestínily a nevytvářely bariéru pro převažující proudění větru. Výsledná uliční síť má být tvořena převážně obytnou zónou s maximální možnou redukcí automobilových stání v prostoru ulic. Nezbytná odstavná stání budou prioritně umístěna uvnitř polosoukromých bloků /skupin/.
Zvláštní pozornost bude v návrhu věnována následujícím typům veřejných prostranství:
Významný veřejný prostor je zvláštním případem uličních prostranství. Představuje reprezentativněji řešené části uličních prostranství na významných místech území, s převážně obslužnou a pobytovou náplní. V rámci lokality bude sloužit jako místo pro odpočinek, služby a shromažďování s omezeným dopravním režimem. Zástavba vymezující náves bude přednostně řešena s využitelným parterem, výškově přímo navazujícím na veřejné prostranství.
Uličním prostranstvím se rozumí část veřejných prostranství tvořená všemi ulicemi, náměstími a těmi cestami a plochami, které vytvářejí základní síť obsluhy a prostupnosti území. Uliční prostranství je vymezeno uliční čarou a může být tvořeno jak zpevněnými, tak nezpevněnými plochami. Uliční prostranství tvoří základní obslužnou kostru území (jak ve smyslu obsluhy dopravní a technické, tak ve smyslu společenském). 
Dle charakteru dopravního / bezmotorového provozu a charakteru povrchů budou ve studii části veřejných prostranství rozlišeny zejména na komunikace pojížděné, chodníky a na obytné ulice. Prostorové uspořádání uličních prostranství bude navrženo s ohledem na prostorové možnosti, charakter území, rozlišení účelu a pohyb osob s omezenou schopností pohybu a orientace.
Lokálně významné veřejné prostory jsou všechna drobná veřejná prostranství v obytném území, která podporují pobytovou funkci a sousedské vztahy v komunitě a zároveň na sebe vážou dopravu v klidu, tedy dlouhodobá stání pro obyvatele, krátkodobá stání pro návštěvníky a zásobování.
Veřejná prostranství zahrnují kromě výše uvedených typů prostranství další veřejně přístupné plochy, veřejně přístupné části stavebních bloků (předprostory budov, vnitrobloky apod.) a veřejné průchody napříč stavebními bloky přístupné každému bez omezení, tedy sloužící obecnému užívání, a to bez ohledu na majetkoprávní vztahy k tomuto prostoru. 
Při podrobnějším řešení veřejných prostranství by mělo být přihlédnuto především k jejich obytné kvalitě, významu místa a potřebám bezmotorového pohybu. Stavby a zařízení ve veřejném prostranství se sdružují a umísťují tak, aby nepřiměřeně neomezovaly bezmotorový pohyb.
Návrh bude z hlediska prostupnosti území definovat veřejná propojení stavebním blokem. Většina stavebních bloků či jejich částí bude volně prostupná pro pěší. Struktura stavebních bloků může být doplněna označením grafickou značkou doplňující a definující žádoucí veřejný průchod. Průchod by měl být vymezen pro smíšený bezmotorový pohyb. 
Cílem ověřovací studie je nalezení optimálního členění využití ploch v řešeném území s minimalizací procentuálního zastoupení veřejných prostranství s vysokými provozními nároky a náklady, a maximalizací venkovních prostranství svěřených do přímé péče uživatelů městských bytů a komerčních prostor (např. pronajímatelné předzahrádky) a sdílených ploch ve společné péči uživatelů. Veškerá veřejná prostranství budou řešena s důrazem na pobytovou kvalitu, detail povrchových úprav, intimitu prostředí a kvalitní řešení zelenomodré infrastruktury se vzrostlou zelení poskytující účinné ekosystémové služby. Preferována je vzrostlá zeleň (alejové stromy, skupiny stromů a boskety), které nevytváří bariéry ve využití prostoru (oproti např. plošným výsadbám či trávníku).
Zpracovatel navrhne optimální členění řešeného území, zahrnující zejména zastavěné plochy, parkově upravené plochy, komunikace a chodníky, poloveřejné komunikace a sdílené prostory, pronajímatelné předzahrádky, plochy doprovodné a ostatní zeleně.
Při navrhování je zapotřebí vycházet z dokumentů, které HMP přijalo jako své standardy a metodiky. Z městských metodik a standardů aktuálně jedná o: 
•	Městský standard plánování, výsadby a péče o uliční stromořadí jako významného prvku modrozelené infrastruktury pro adaptaci na změnu klimatu 
https://iprpraha.cz/assets/files/files/5736eee07550995a5fa466ffa2970270.pdf
https://iprpraha.cz/assets/files/files/4e51e3411f13b66e00be08a48acadb03.pdf
•	Standardy hospodaření se srážkovými vodami na území hlavního města Prahy
https://iprpraha.cz/assets/files/files/bddf4f520d27099cbc0f7a3609918e90.pdf
https://iprpraha.cz/assets/files/files/fefff9c6c46d434558aa08faccd849b4.pdf
•	Standardy městského mobiliáře; jedná se o připravovaný dokument který může být schválen v době zpracování projektové dokumentace (v tuto chvíli není jeho oficiální verze k dispozici)
Shrnutí:
Prioritou záměru je realizace městské bytové výstavby v typologii Low Rise High Density při zachování a posílení venkovského charakteru Třeboradic. Důraz je kladen na vysokou kvalitu vystavěného prostředí, napojení lokality na stávající a navrhovanou zástavbu a celkovou prostupnost území. Zvláštní pozornost bude věnovaná umístění a návrhu veřejného prostranství návsi s parkovou úpravou v podměrečné ploše ZP, lokalizované plovoucí značkou. Ve středové části řešeného území má vzniknout centrum s jednoduchou občanskou vybaveností. PDS a MČ Praha Čakovice budou postupovat v maximální součinnosti s cílem efektivního postupu projektových fází.
Významnými limity využití území je návaznost na dokončené nebo navrhované developmenty, včetně vyřešení napojení na dopravní a technickou infrastrukturu. Dalším podstatným limitem je převažující míra využití území s koeficientem OB-B. V neposlední řadě pak vyvážení požadavků na zábory zemědělské půdy, naplnění požadavků na umístění veřejné zeleně, efektivní hospodaření s vodou (modrozelená infrastruktura a retence dešťové vody v území) a nároků na dlouhodobou udržitelnost a energetickou soběstačnost.
Pro dotčené území nejsou zpracovány podrobnější podklady a průzkumy. V průběhu zpracování Díla proběhnou minimálně dvě pracovní konzultace s MČ Praha Čakovice a minimálně jedna pracovní konzultace souladu s ÚPD na odboru územního rozvoje MHMP. Výsledky budou zapracovány dle pokynů Zadavatele.
6.12.2022
za PDS
Martin Kloda